房地产市场掀起又一轮发展高潮，住宅智能化和数字社区建设成为这次发展高潮的重要特征。这不仅给房地产业及相关的住宅智能化行业造就了难得的发展机遇，同时政府协调和跨行业的资源整合也是迫在眉睫。

 　　 住宅潮染上IT色　　IT技术向传统房地产业渗透,必将提升传统住宅的品质。信息化、数字化、网络化将引发住宅建设革命。

　　《经济展望》杂志7月刊发表预测文章认为，我国的房地产正步入高速发展“喷发期”。1998年，房地产开发规模达到5亿平方米。此后，房地产开发规模继续上升，目前已经达到每年7亿至8亿平方米，这意味着“十五”期间中国将建成35亿～40亿平方米的住宅。现在，仅广东省每年的开发量就超过整个欧洲的年开发量，全中国每年的开发量相当于再造了一个加拿大和澳大利亚。 　　根据联合国对70多个国家住宅发展过程的统计分析表明，人均GNP为600～800美元时，住宅产业进入快速发展时期；我国现在人均国民生产总值为700美元，住宅产业正处于高速发展阶段，有关专家认为这将持续至少40年。

 　　IT技术向传统房地产业渗透,必将提升传统住宅的品质, 信息化、数字化、网络化必将引发住宅建设的革命。“数字城市”、“数字中国”，随着北京申奥的成功，与“数字奥运”一起浮出水面。城市数字化的基础是“电子政府”、“电子商务”、“企业上网”和“数字社区”。我国的住宅建设也必然带有强烈的IT色彩，走智能化、数字化、网络化之路。

 　　计算机产业、现代通讯产业的发展速度有目共睹，并影响着传统住宅的功能建设。20年前建设住宅时，很少事先铺设好住宅的电话线和有线电视线路。可是，如果现在的住宅建设不在建设之初就把它们铺设好，简直不可思议。再过20年，如果在住宅建设之初，不事先把住宅的信息化平台建设好也将同样不可思议。

 　　 市场机遇谁更多

　　巨大的市场需求将极大地推动中国房地产及相关产业的发展。这将造就一批世界级规模的房地产企业，也将带动一个新的行业。

 　　专家预计，“十五”期间中国的智能住宅建设将占到整个住宅建设的30%，这意味着“十五”期间在中国将建成11亿～12亿平方米的智能住宅。如果按每平方米的智能住宅建设投资85元计算，“十五”期间的住宅智能化市场将在1000亿元左右。到2010年大中城市中60%的住宅要实现智能化。我国的智能住宅和数字社区建设规模将是世界上任何国家和地区都无可比拟的，其智能化和数字社区的进程势不可挡。

 　　巨大的市场需求将极大地推动中国房地产及相关产业的发展。这是中国房地产企业和相关产业的难得历史机遇，将造就一批世界级规模的房地产企业，也将带动一个新的行业——中国特色的住宅智能化和数字社区技术、产品和企业的发展，为中国的住宅智能化和数字社区建设提供了得天独厚的发展机遇和空间。

 　　早在1979年美国就提出了家庭总线的概念，美国建起世界公认的第一座“智能大厦”是1984年。智能大厦的建设在世界范围内发展极其迅速，到90年代初，世界上的大厦建设已经60%～70%采用智能化功能系统；而到了现在几乎都在标榜智能大厦。

 　　1986年，欧洲制定了家庭总线标准；1988年，日本公布了家庭总线标准；新加坡、韩国也都有了自己的家庭总线标准。但是，总的来说，国外的智能住宅尤其是智能小区的建设发展还是明显落后于智能大厦的建设发展。

　　美国、欧洲、日本等国搞了很多智能住宅的样板。在欧洲有英国的“聪明星”、“默特尔”、“探索者”，有丹麦的“网络厨房”，在新加坡有“发明之家”，在美国、在日本、在韩国都有相当不错的智能住宅样板房屋。把未来的住宅功能用高科技产品和计算机技术提升到一个几乎是科幻时代。但是由于市场问题，本应走在前面的智能小区、数字社区建设，却并未走在中国的前面。美国和欧洲都计划于2003～2004年全面普及家庭网络建设。

 　　我国的“智能大厦”发展规模和速度远远落后于国外。1990年建成的北京发展大厦可以说是中国第一座“智能大厦”。此后，在北京、上海、广州、深圳等全国各地陆续建成一批“3A”、“5A”、甚至于“8A”、“9A”大厦，但与国外相比，这些智能大厦只能称之为“准智能大厦”。 　　 严峻的发展形势

　　我国智能小区建设发展奇快，甚至超出“标准”、“规定”、“法规”的发展，对相关管理部门的管理提出了挑战。这要求人们重新审视与此相关的一切，包括进行新的资源整合和配置。是市场和IT时代的结合造就了中国在这一历史发展进程中的机遇，但也遇到了前所未有的挑战。我国的房地产业将如何应对？

 　　与这偌大市场机遇极不相称的是,我国的房地产企业规模和产业化程度与欧美和日本等国家相比还处于初级阶段。

 　　我国房地产科技进步贡献率仅为25.4%，而美国和日本均在50%以上。我国建筑行业从业人员人均年竣工面积长期在20多平方米徘徊，而美国和日本则在100平方米左右。中国即将“入世”，虽然有我国国情、住宅建设特点、文化背景等差异，使得外国企业在进入中国的智能小区和数字社区建设上还不具备明显的整体技术优势，但是，国内的住宅智能化相关产业却并不轻松，他们仍然面临重重困难。

 　　国内住宅智能化系统集成企业状况和产业化产品不容乐观。

 　　由于缺乏国家的统一技术标准，不少企业是在一哄而起的情况下走进此行业的。许多产品是在低水平的层面上进行重复开发和竞争。

 　　一些本应列入“国家队”的龙头企业却热衷于拿国外的单项产品来拼凑，从技术深度到工程经验都无法适应当前的市场需求。更无法在中国加入WTO之后与国外相同企业进行竞争。

　　前一段时间，智能小区、宽带建设“雷声大、雨点小”，炒作的成分太多，由于相应的资源跟不上，并未为住户带来实际意义。一些小区的智能化系统走进技术误区，造成系统成本高、技术不匹配、投运率低、维护级数高等一系列问题。

 　　据专家统计，家庭智能控制器实际能有效使用，并得到住户认可的不足12%。专家呼吁，智能小区建设应回归理性。

 　　在智能小区建设中不仅仅存在相关技术不成熟的问题，相关标准不健全、相关企业无序竞争的状况也制约了其进一步发展。

 　　行业管理模式也对此有些不适应，在一些地方阻碍相关新技术推广应用。比如，一个小区的信息化平台建设，应该包括电信、有线电视、计算机网络等内容，“三网合一” 无论对谁，都有很好的解决方案，应该大力推进。但是，由于行业管理的问题，在大部分地区推进都比较难。又比如，水、电、煤气的“三表远程计量”问题，许多开发商对协调行业管理部门问题也是伤透脑筋。这些问题都需要政府加大协调力度和出台相应法规。

 　　存在法律问题的不仅仅于此，还有小区的安防系统的法律地位问题。

 　　一个智能化小区必须建公共安防系统和家居安防系统，住户室内安装报警探头、烟感探头一类的报警装置。一旦报警，小区的保安人员是否可以在主人不在时进入住户室内处理？小区保安人员的法律地位是什么？与公安系统的法律界面怎样划定？一旦真的造成直接经济损失，小区保安部门应该承担什么样的法律责任？

 　　而当一个智能小区包括了上述安保内容，它的物业收费标准应该如何制定？是否应该引进国外的保安公司概念？是否应该引进保险公司？等等。这些都亟待从实践、法律以及从政府的政策层面上出面协调解决。

 　　 做好两个平台和两个服务

  　　数字社区建设可以概括为建好两个平台：信息化平台和控制管理平台；做好两个服务：物业服务和信息资讯服务。

 　　目前还很难给“智能住宅”、“智能小区”和“数字社区”下一个准确的定义，这是由于尚有许多理论问题、技术问题有待于进一步研究和开发。但是有一点却是共同认识，就是用信息技术、数字技术、计算机技术提升传统住宅功能，使其实现：方便快捷的信息通讯、安全舒适的居住条件、高效科学的物业管理。

 　　纵观现在的智能小区建设，或者将来称之为数字社区建设，可以概括为建好两个平台：信息化平台和控制管理平台；做好两个服务：物业服务和信息资讯服务。平台建设是实现小区智能化功能的基础，服务是实现小区智能化的功能内容。

 　　信息化平台是使住宅和小区在信息化、数字化世界中实现信息共享和资源共享。因此，必须建设好一个可以满足各种现代通信带宽和速度要求的小区信息化平台，这个信息化平台越开放越好。具体包括小区的住户电话系统(包括未来的可视电话)、有线电视系统和小区计算机局域网，以便在未来的信息化社会中资源共享、信息交换。

 　　控制管理平台是实现住宅和小区的智能化封闭控制和管理的平台。任何一个智能化小区内都会采用大量的高科技产品来实现小区安防、家庭安防、小区智能化物业服务和管理。这些控制和操作应该在一个技术开放性的操作平台上进行，以便尽可能应用各种高科技新产品。但从安全性出发，对外它又必须是封闭的。

 　　物业管理服务是用高科技手段和产品提供高效物业服务, 包括提供小区公共安防、家庭安防、小区“一卡通”、小区各种智能化功能管理和舒适性物业服务。在建设部的《技术导则》上已经作出一些规定，但随着发展实际上还有许多意想不到的功能服务，而且会越来越追求实用、可靠和傻瓜式。

 　　信息资讯服务可以说是“数字社区”建设的灵魂。信息资讯服务(或称电信增值服务)，决不是仅仅提供Internet上网，而应该是包括全面提供诸如：网上办公、VOD视频点播、远程医疗、远程教育、网上炒股、电子商务、多媒体娱乐、网上交易、视频多媒体会议、计算机资讯服务，等等。目前，国内还没有真正意义上的“数字社区”，就是说国内还没有那一座智能小区真正提供了这些服务。

 　　 关键是资源整合

　　这是一个资源整合的大问题，如果把这一问题留给房地产开发商去解决，将永远也达不到建设“数字社区”的高度。

 　　“数字××（城市）”的称渭已经随处可见，数字社区是数字城市的一部分，数字社区除了具有智能小区的全部功能之外,更应该强调的功能是数字化城市的一部分，这是数字社会的最基础部分，IT技术的最后1公里。

 　　数字社区必须满足数字化社会的信息共享要求，必须能向住户提供信息资讯服务。建设数字社区的主要目的是，在信息化的社会中实现最大范围内的信息资源共享。仅仅在小区建设宽带网实现宽带入户，这只是完成一个数字社区的物理平台(信息化平台)建设，而真正意义上的数字社区，必须实现向住户提供信息资讯服务,要有大环境作技术支撑。在目前中国尚未出现真正意义上的数字社区,只是提供了局部信息资讯服务的智能小区。在小区建设中炒作“宽带网”并不是什么错误，错就错在“建了马路没有车”。这是一个资源整合的大问题，如果把这一问题留给房地产开发商去解决，将永远也达不到建设“数字社区”的高度。

 　　建设数字社区需跨行业资源整合。数字社区的建设和生存要有大环境作技术支撑,绝无可能一个数字社区的孤岛存在。因此，数字社区的出现，必须有数字城市等更大的概念作支撑,必须进行更大范围内的跨行业资源整合。

 　　如何进行这种资源整合向数字社区提供信息资讯服务? 这个问题已经超出任何一家房地产公司和物业公司的能力。这就是为什么出现了厂商在进行宽带“圈地”后，始终提供不了资讯服务的原因。数字社区建设必须与相关行业协作,必须有超大规模的行业集团参与，必须有政府的支持。只有清醒地认识到这一点，并作出相应的努力，中国房地产业才能真正抓住发展的机遇。